הערת אזהרה בטאבו

דמיינו את התרחיש הבא: חתמתם על חוזה לרכישת דירת חלומותיכם, העברתם למוכר מקדמה של 500,000 ₪, ואתם בטוחים שהדירה שלכם.

אבל יום למחרת, המוכר (שהסתבר כנוכל או סתם אדם בחובות) מוכר את אותה הדירה בדיוק לאדם אחר, או שהבנק מטיל עיקול ענק על הנכס בגלל חובות שלו.

איפה זה משאיר אתכם? בלי דירה, ועם מרדף משפטי מתיש אחרי הכסף.

המצב הזה נשמע כמו סיוט, אבל החוק הישראלי יצר כלי הגנה עוצמתי שמונע בדיוק את זה: הערת האזהרה.

זהו הצעד הראשון, המיידי והקריטי ביותר שכל עורך דין מקרקעין חייב לבצע.

במדריך זה נבין מהי בדיוק הערת אזהרה, למה היא שווה יותר מכל חוזה חתום, ואיך היא מונעת "תאונות משפטיות".

פרק א': מהי הערת אזהרה? (סעיף 126 לחוק)

הערת אזהרה היא רישום המופיע בנסח הטאבו (לשכת רישום המקרקעין), המעיד על כך שקיים חוזה או התחייבות בכתב לגבי הנכס הזה.

בשפה פשוטה: זהו תמרור "עצור" ענק שמוצב על הדירה.

ברגע שנרשמה הערת אזהרה לטובתכם:

1. אי אפשר למכור לאחר: רשם המקרקעין לא יאשר שום עסקה נוגדת (מכירה לקונה אחר, מתנה, או רישום משכנתא אחרת) ללא הסכמתכם.

2. פומביות: כל אדם שיוציא נסח טאבו יראה שהדירה "תפוסה". זה מזהיר את העולם כולו לא להתעסק עם הנכס הזה.

פרק ב': למה זה כל כך דחוף? ("מרוץ הזכויות")

במשפט הישראלי קיים מושג שנקרא "תאונה משפטית" (עסקאות נוגדות).

אם בעל דירה מכר את הנכס לראובן ביום ראשון, ואז מכר אותו לשמעון ביום שני – מי גובר?

לכאורה הראשון בזמן (ראובן). אבל, החוק קובע שאם שמעון קנה בתום לב, שילם תמורה ורשם את העסקה בטאבו ראשון – שמעון יזכה בדירה!

לכן, הזמן הוא קריטי.

במשרד דבול, הנוהל הוא צבאי:

אנחנו בודקים את הטאבו דקה לפני החתימה על החוזה, ורצים לרשום הערת אזהרה מייד לאחר החתימה (לרוב באופן מקוון תוך דקות). כל שעה של עיכוב חושפת את הקונה לסיכון מיותר.

פרק ג': הערת אזהרה וחדלות פירעון (פשיטת רגל של המוכר)

כאן נכנסת המומחיות הייחודית של משרדנו בתחום חדלות הפירעון.

נניח שהמוכר נכנס להליכי פשיטת רגל שבוע אחרי שחתמתם על החוזה. הנושים שלו רוצים לקחת את הדירה כדי לכסות את החובות.

אם יש לכם הערת אזהרה – אתם מוגנים. מעמדה של הערת האזהרה הוא כמעט כמו של "זכות קניינית" (בעלות). המפרק לא יוכל להתעלם מכם, ותהיו בראש התור לקבלת הדירה או הכסף.

אם אין לכם הערת אזהרה – אתם סתם עוד נושה לא מובטח, והסיכוי שתראו את הכסף קלוש.

פרק ד': סוגים שונים של הערות (לא רק במכר)

הערת אזהרה היא כלי רב-שימושי:

1. הערה בגין משכנתא: כשאתם לוקחים משכנתא, הבנק ידרוש לרשום הערת אזהרה לטובתו כדי להבטיח את הכסף שלו עד שהמשכנתא תירשם סופית.

2. הערה על צורך בהסכמה (סעיף 128): נפוץ אצל הורים שקונים דירה לילדיהם ורוצים למנוע מהם למכור אותה ללא אישורם. רושמים הערה שלפיה "לא תירשם עסקה אלא בהסכמת ההורים".

3. הערה על הימנעות מעשיית עסקה: נפוץ בסכסוכי גירושין או ירושה, כדי למנוע הברחת נכסים עד שהמשפט יסתיים.

4. הערות בתמ"א 38 / פינוי בינוי: הדיירים רושמים הערות לטובת היזם, והיזם רושם הערות לטובת הבנק המלווה.

טבלת השוואה: דירה "נקייה" מול דירה עם הערת אזהרה

שאלות ותשובות

1. כמה עולה לרשום הערת אזהרה?

תשובה: האגרה הממשלתית (נכון ל-2025) עומדת על כ-146 ₪. זהו הסכום הנמוך ביותר עם התמורה הגבוהה ביותר שתשלמו בעסקה. שכר הטרחה של עורך הדין על הרישום כלול בדרך כלל בשכר הטרחה הכולל של הטיפול בתיק.

2. העסקה התפוצצה. האם אפשר למחוק את ההערה?

תשובה: כאן הדברים מסתבכים. הערת אזהרה קלה מאוד לרישום, אבל קשה למחיקה.

כדי למחוק אותה צריך את חתימת הקונה (שבדרך כלל מסרב למחוק אותה עד שיקבל את כספו חזרה) או צו של בית משפט.

זהו כוח מיקוח אדיר שיש לקונה מול המוכר במקרה של סכסוך.

3. קניתי דירה מקבלן, אבל הקרקע עדיין לא רשומה על שמו בטאבו. מה עושים?

תשובה: במקרים אלו לא ניתן תמיד לרשום הערת אזהרה קלאסית. במקום זאת, אנחנו רושמים "הערת אזהרה כללית" על המגרש כולו, או דואגים לרישום בחברה המשכנת / רמ"י. במקרה כזה, הבטוחה העיקרית היא ערבות חוק מכר ולא רק הערת האזהרה.

סיכום

הערת אזהרה היא לא "בירוקרטיה". היא חגורת הבטיחות שלכם.

היא הדבר היחיד שמפריד בינכם לבין אובדן הכסף במקרה של הונאה או פשיטת רגל של המוכר.

עומדים לפני רכישה? המוכר לוחץ שתעבירו כסף לפני הרישום?

אל תעשו צעד בלי גיבוי משפטי.

משרד עו"ד יקיר דבול ושות' מבצע רישום הערות אזהרה מקוון ומיידי, ומוודא שהזכויות שלכם מוגנות עוד לפני שהדיו התייבש על החוזה.