אחת השאלות הראשונות שרוכשים שואלים במשרד מכירות היא: "כמה מטר הדירה?". התשובה שהם מקבלים ("100 מטר ברוטו", "110 מטר פלדלת", "כולל מרפסות") היא לעיתים קרובות ערפל קרב שיווקי שנועד לנפח את המחיר.
כשמחיר למטר רבוע בנתניה והשרון חוצה את רף ה-25,000 ש"ח, כל מטר ש"נעלם" לכם מהחישוב שווה עשרות אלפי שקלים. יתרה מכך – השטח הזה ילווה אתכם כל החיים בתשלומי הארנונה ודמי הניהול (ועד הבית).
אז איך יודעים על מה באמת משלמים? הנה מה שקבע בית המשפט העליון והמחוקק בצורה מפורשת והמדריך לחישוב שטח דירה מקבלן.
המהפכה של בית המשפט העליון: סוף לבלוף ה"ברוטו"
בעבר, קבלנים היו מוכרים דירות לפי "שטח ברוטו", שכלל גם חלקים יחסיים בחדר המדרגות, בלובי ואפילו בפיר המעלית. בית המשפט העליון שם לזה סוף בפסק דין מכונן (ע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא נ' משה זאב), שם נקבעה הלכה ברורה שמגינה עליכם, הרוכשים.
השופטים קבעו כי המונח "שטח ברוטו" הוא מטעה מיסודו. הנה ציטוט "זהב" מפסק הדין שחשוב להכיר:
"המונח 'שטח ברוטו', ששנוי במחלוקת אף בקרב אנשי מקצוע, אינו נהיר לרוכש הדירה הטיפוסי, שמן הסתם לא מעלה על דעתו שהמונח כולל גם חלק יחסי בחדר המדרגות ואף בפיר המעלית… משלא צורף להסכם המכר מסמך ממנו ניתן ללמוד בנקל אודות שטח הדירה 'נטו' (ללא חלקים ברכוש המשותף) יראו את הפרוספקט כמחייב."
המשמעות בשטח: אם הקבלן לא כתב במפורש בחוזה מהו שטח ה"נטו", והבטיח לכם בפרוספקט שטח גדול יותר (שבפועל הוא ברוטו) – הוא מחויב לספק לכם את השטח הגדול שהובטח בפרוספקט, או לפצות אתכם על ההפרש. זאת גם אם ראיתם את הדירה בעיניים לפני הקנייה!
חובת ההתאמה לתוכניות (הלכת אנגל)
בפסק דין חשוב נוסף (ע"א 3073/06 אנגל ג'נרל דבלופרס בע"מ נ' אשכנזי), חידד בית המשפט העליון את הנקודה וקבע: מידות הדירה בפועל חייבות להיות בהתאמה מוחלטת למידות המופיעות בתוכניות המכר (בכפוף לסטייה מזערית המותרת בחוק). כלומר, הקבלן לא יכול "לגנוב" סנטימטרים בביצוע בטענה ש"זה מה שיצא".
החוק עושה סדר: "צו מכר דירות"
כדי למנוע ויכוחים ופרשנויות, המחוקק תיקן את צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974. הצו הזה הוא "הוראת ההפעלה" המחייבת כל קבלן בישראל.
אם בעבר (בטופס הישן) היה ניתן להסתיר את שטח הדירה ולהפנות לתוכניות מסובכות, התיקון לצו מחייב את הקבלן לנקוב במספר מדויק במ"ר של שטח הדירה.
איך מודדים שטח דירה לפי הצו החדש?
החוק קובע נוסחה אחידה ("שטח פנים הדירה") שכוללת:
-
שטח הרצפה הפנימי (נטו).
-
השטח שמתחת לקירות הפנימיים.
-
השטח שמתחת לקירות החיצוניים.
-
מחצית השטח של הקירות המשותפים עם דירה שכנה.
חשוב מאוד: הצו מחייב להפריד לחלוטין שטחים שאינם חלק מהדירה עצמה.
-
שטח המרפסת
-
שטח הגינה (בצמודי קרקע)
-
שטח המחסן אלו חייבים להופיע בנפרד ולא כחלק מהשטח הכולל של הדירה, כדי לא ליצור מצג שווא של דירה ענקית.
טבלת השוואה: על מה שילמתם פעם ועל מה אתם משלמים היום?
הטבלה הבאה עושה סדר בבלגן וממחישה את ההבדל הדרמטי בין שיטת ה"ברוטו" הישנה (והמטעה) לבין דרישות החוק כיום.
| האלמנט בדירה | בשיטת "שטח ברוטו" (האסורה/המטעה) | לפי "צו מכר דירות" (המחייבת כיום) |
| חדר מדרגות, לובי ופיר מעלית | נכללים בשטח הדירה. הלקוח משלם עליהם כאילו הם חלק מהסלון שלו. | מחוץ לתחום! אסור לכלול אותם בשטח הדירה. הם חלק מהרכוש המשותף. |
| מרפסת שמש | לעיתים נכללת בתוך השטח הכולל ("דירת 100 מ"ר" כשהדירה 88 והמרפסת 12). | הפרדה מוחלטת. חובה לציין שטח עיקרי בנפרד, ושטח מרפסת בשורה נפרדת. |
| קירות חיצוניים ומשותפים | נכללים במלואם בחישוב. | נכללים, אך בחישוב מדויק: קירות חוץ מלאים, קירות משותפים – רק המחצית שלכם. |
| מחסן וחניה | לעיתים מעורבבים בשטח הכולל ("שטח פלדלת"). | הצמדות נפרדות. מופיעים בנפרד מהשטח העיקרי של הדירה. |
| המשמעות הכספית | הלקוח משלם על "אוויר" ומקבל דירה קטנה משחשב. | הלקוח יודע בדיוק מה הגודל "נטו" שהוא מקבל למגורים. |
הטיפים שלי לרוכשים: איך לא ליפול בפח?
לאור הפסיקה והחוקים הללו, הנה 3 בדיקות שאני מבצע בכל חוזה קבלן שאני מלווה:
-
בדיקת "רחל בתך הקטנה": אני לא מסתפק בניסוחים מעורפלים. אני מוודא שבמפרט הטכני מצוין שטח הדירה לפי "צו מכר דירות" כמספר סופי, ולצדו בנפרד שטחי המרפסות וההצמדות.
-
שמירת הפרוספקט השיווקי: לאור "הלכת עזרא", הפרוספקט הוא מסמך משפטי מחייב במקרים של עמימות בחוזה. אל תזרקו אותו לפח – הוא עשוי להיות שווה לכם הרבה כסף.
-
מדידה בפועל: בקבלת המפתח, מומלץ להביא מודד מטעמכם. אם יתגלה פער בין המפרט לבין המציאות (מעבר לסטייה המותרת של 2%), הלכת "אנגל" מאפשרת לנו לדרוש פיצוי על ירידת ערך.
שאלות ותשובות – חישוב שטח דירה מקבלן
1. קיבלתי מפתח ומדדתי את החדרים עם "לייזר". יצא לי שטח קטן יותר ממה שכתוב בחוזה. האם מגיע לי פיצוי?
תשובה: תלוי בגודל הפער. החוק ובתי המשפט מכירים במושג "סטייה מותרת". בדרך כלל, סטייה של עד 2% בין התוכנית למציאות נחשבת סבירה ולא מזכה בפיצוי (בגלל אילוצי בנייה, טיח, וכו'). אולם, אם הפער הוא מעל 2%, זוהי אי-התאמה המזכה בפיצוי כספי על ירידת ערך. במקרה כזה, מומלץ להזמין מודד מוסמך ולפנות אלינו להגשת תביעה.
2. האם "שטח הדירה" בחוזה המכר הוא אותו שטח שלפיו אשלם ארנונה?
תשובה: חד משמעית לא, וחשוב לא להתבלבל. צו מכר דירות קובע איך מחשבים שטח לצורך קנייה. העירייה מחשבת שטח לצורך ארנונה לפי "צו הארנונה" העירוני, שהוא לרוב מחמיר יותר וכולל שטחים שהקבלן לא יכול לחייב עליהם (כמו שטחים משותפים בחלק מהרשויות, מרפסות מקורות ועוד). אל תופתעו אם חשבון הארנונה יראה מספר גדול יותר מהמספר בחוזה המכר.
3. הקבלן רשם בחוזה "שטח ברוטו" אבל הוסיף באותיות קטנות שזה כולל שטחים משותפים. האם זה תקין?
תשובה: לא. לפי פסיקת בית המשפט העליון (הלכת צמח והלכת עזרא), חובת הגילוי של הקבלן היא מוגברת. הוא לא יכול להסתתר מאחורי ניסוחים עמומים או אותיות קטנות. עליו להציג את השטח נטו בצורה בהירה. אם הניסוח בחוזה מבלבל, בית המשפט יטה לטובת הרוכש ויסתמך על המצג שהוצג בפרוספקט השיווקי.
4. בתוכנית הדירה (הגרמושקה) מופיעים קירות עבים מאוד. האם הם נחשבים בשטח?
תשובה: כן. שטח הדירה לפי החוק כולל את השטח שמתחת לקירות הפנים והחוץ. בבנייה מודרנית (בנייה ירוקה, בידוד תרמי), הקירות עשויים להיות עבים יותר, וזה אכן "אוכל" חלק מהשטח האפקטיבי לשימוש (שטח "רצפה"). לכן, כשאתם מסתכלים על תוכנית, קחו בחשבון שהשטח השימושי להנחת רהיטים יהיה קטן יותר מהשטח הרשמי הכולל את הקירות.
לסיכום: החוק ובית המשפט העליון עומדים לצדכם, אבל הם לא יכולים לעזור אם תחתמו על חוזה שמוותר על הזכויות האלו. לפני שאתם מתחייבים לקבלן, תנו לעורך דין מומחה לבדוק שה"מטרים" שאתם משלמים עליהם – באמת קיימים.
