המדריך המלא למס רכישה לדירה שנייה (או נוספת) – איך לחסוך ולתכנן נכון?

מס רכישה הוא מס המוטל על כל רוכש נכס מקרקעין בישראל, והוא מחושב כאחוז משווי הרכישה. בעוד שרוכשי דירה יחידה (ראשונה) נהנים מפטור חלקי או מלא ממס זה (עד לתקרה מסוימת), רוכשי דירה שנייה או נוספת מחויבים במס רכישה בשיעור גבוה, המחושב לפי מדרגות מס קבועות ומשתנה מעת לעת על ידי רשות המיסים. המטרה העיקרית של שיעור המס הגבוה על דירה נוספת היא לצנן את שוק המשקיעים ולעודד רכישת דירות למגורים ראשונים. תכנון מס מקדים וליווי של עורך דין מקרקעין הם קריטיים כדי לוודא חישוב נכון של המדרגות ולבחון אפשרויות חוקיות להפחתת המס.

1. שלב ראשון: מי נחשב "משקיע" ומהי "דירה יחידה"?

לפני שמחשבים את שיעור המס, חובה להבין את ההגדרות המשפטיות שקובעות את מעמד הרוכש.

1.1. ההגדרה המרכזית: דירה יחידה

על פי חוק, רוכש נחשב לבעל דירת מגורים יחידה (ומקבל הקלות משמעותיות) אם:

1. הוא הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד בישראל.

2. הוא אינו מחזיק, במישרין או בעקיפין, בבעלות של חלק העולה על שליש בדירת מגורים נוספת.

3. הוא מכר את הדירה הקודמת שלו בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה (במקרה של "דירה חלופית").

1.2. הכלל של "דירה נוספת" (המשקיע)

כל מי שאינו עומד בתנאי "דירה יחידה" מוגדר כמשקיע ומשלם את שיעורי המס הגבוהים. המשמעות היא שהמס חל על כל נכס שהוא מעבר לדירה היחידה הראשונה, ללא קשר לשווי הדירה הראשונה.

דגש של עו"ד דבול ושות': אם הנכם מחזיקים בנכס שאינו מוגדר כ"דירת מגורים" (כגון חנות, משרד או קרקע), אינכם נחשבים כבעלי דירה נוספת לעניין זה, ולכן הרכישה החדשה עדיין עשויה להיחשב כדירה יחידה.

2. שלב שני: מדרגות מס רכישה לדירה שנייה (שיעורים עדכניים)

שיעורי מס הרכישה לדירה נוספת (נכון לשנת 2025, ומחייבים בדיקה מול עדכוני החוק התקופתיים) מתחילים מהשקל הראשון ואינם כוללים את מדרגות הפטור הניתנות לדירה יחידה.

הערה חשובה: המס מחושב על כלל שווי הנכס, החל מהשקל הראשון (בניגוד לדירה יחידה שם המדרגות חלות רק על הסכום שמעל הפטור). כלומר, על דירה ששוויה 2,000,000 ₪, ישולם מס רכישה של 8%, שהוא 160,000 ₪.

3. שלב שלישי: אפשרויות לתכנון מס חוקי והקלות

קיימים מספר מסלולים ואסטרטגיות חוקיות שמטרתם להפחית את נטל המס או לדחות את מועד תשלומו, בהתאם לנסיבות האישיות של הרוכש.

3.1. רכישה על ידי קרוב משפחה (מתנה)

העברת נכס במתנה בין קרובי משפחה (בן/בת זוג, הורים, צאצאים) ניתנת בהקלה משמעותית במס הרכישה.

• הכלל: מס רכישה על מתנה לקרוב משפחה עומד על שליש בלבד משיעור המס שהיה משולם בעסקת מכר רגילה (עבור דירה יחידה או נוספת).

• אסטרטגיה: תכנון העברת הדירות בתוך המשפחה יכול לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים.

3.2. רכישת קרקע לבנייה או נכס שאינו "דירת מגורים"

כפי שצוין, המס הגבוה חל רק על דירת מגורים.

• רכישת קרקע: רכישת קרקע לבנייה עצמית מחויבת במס רכישה נמוך יותר (לרוב 6% משווי הקרקע, שאינו קשור למדרגות הדירה השנייה).

• נכס מניב: רכישת נכס המוגדר כמשרד, חנות או יחידה מניבה אחרת, מחויבת במס רכישה של 6% בלבד, ללא קשר למדרגות ה-8% וה-10%.

3.3. רכישה על ידי תאגיד (חברה)

רכישת נכסים על ידי חברה (להבדיל מאדם פרטי) מחויבת במס רכישה של 6% בלבד (נכון לעדכונים האחרונים), ללא מדרגות.

• אסטרטגיה: משקיעים גדולים רבים מעדיפים להקים חברה לרכישת נכסים, אולם יש לבחון היטב את ההשלכות המיסוייות הכוללות (מס חברות, חלוקת דיבידנד, מיסוי בעת מכירה).

3.4. רכישת חלק יחסי (עד 1/3)

אדם הרוכש חלק יחסי בדירה (למשל, 30% מהנכס) אינו נחשב כמי שרכש "דירת מגורים" לעניין ההגדרה, וכך הוא נשאר בעל "דירה יחידה" בעיני החוק, מה שמאפשר לו ליהנות מהטבות המס בעת רכישת דירה נוספת בבעלות מלאה.

4. שלב רביעי: שאלת ה-18 חודשים – מסלול "דירה חלופית"

אחת ההקלות המשמעותיות ביותר למשפר דיור (אדם שרוצה להשתדרג) היא מסלול הדירה החלופית.

4.1. הכלל

אם הרוכש מוכר את דירת המגורים היחידה שלו בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה, הוא ייהנה בדיעבד משיעורי מס הרכישה המופחתים של דירה יחידה (פטור עד תקרה, ומדרגות נמוכות).

4.2. איך זה עובד בפועל?

1. הרכישה (רגע התשלום): בעת רכישת הדירה החדשה, הרוכש משלם מס רכישה מלא (לפי מדרגות דירה שנייה – 8%/10%).

2. מכירת הדירה הישנה: הרוכש מוכר את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים.

3. החזר כספי: לאחר מכירת הדירה הישנה, הוא מגיש בקשה להחזר מס לרשות המיסים, ומקבל בחזרה את ההפרש בין מס רכישה מלא למס רכישה של דירה יחידה.

דגש של עו"ד דבול ושות': אי-עמידה בלוח הזמנים (18 חודשים) פירושה שהמס ששולם לא יוחזר, ויתרת התשלום תישאר בתוקף. תכנון משפטי קפדני של לוח הזמנים הוא קריטי במסלול זה.

5. שלב חמישי: תפקידו של עורך הדין בתכנון המס

תחום מיסוי המקרקעין הוא מורכב, והאפשרויות לתכנון מס משתנות ללא הרף בהתאם לפסיקות ולעדכוני החוק.

• ייעוץ מקדמי: בדיקה והבנה של מעמדך המיסויי המדויק – האם אתה באמת בעל דירה שנייה? האם חלק של 25% שברשותך נספר?

• הכוונה לדרך הפעולה הנכונה: האם עדיף לרכוש פרטית, עסקית, או באמצעות נאמנות?

• דיווח מדויק: הכנה והגשת הדיווחים לרשות המיסים (טופס 7000) בזמן הקבוע (60 יום) ובצורה מדויקת כדי למנוע קנסות וחיובים.

• ייצוג בהשגה: במקרה של מחלוקת עם רשות המיסים על שווי הנכס או מעמד הרוכש, משרדנו מייצג בהליכי השגה והשגה מנהלית.

6. תכנון מס מקרקעין – לפני הרכישה!

מס רכישה על דירה שנייה הוא הוצאה גבוהה שעלולה לשנות את כדאיות ההשקעה כולה. אסור להשאיר את התכנון המיסויי לרגע האחרון.

משרד דבול ושות' – משרד עורכי דין מספק ליווי מקיף למשקיעי נדל"ן, כולל בדיקה מול פקידי שומה והמלצה על מבנה העסקה החסכוני והבטוח ביותר מבחינה מיסויית.

אל תשלם שקל מיותר. בוא לבדוק איך לחסוך!

7. שאלות ותשובות נפוצות – על מס רכישה לדירה שנייה

ש: כמה זמן יש לי לשלם את מס הרכישה מרגע החתימה על ההסכם?

ת: עליך לדווח על העסקה לרשות המיסים ולשלם את מלוא מס הרכישה בתוך 60 ימים ממועד חתימת ההסכם. איחור בתשלום יגרור קנסות וריבית.

ש: האם גם על ירושה משלמים מס רכישה לדירה שנייה?

ת: לא. דירה שהתקבלה בירושה אינה מחויבת במס רכישה, והיא גם לא נספרת לעניין הגדרת "דירה נוספת" עבור היורש. אם היורש ירצה למכור את הדירה, ייתכן שיחול מס שבח.

ש: האם מס הרכישה חל על הדירה השנייה או על שתיהן?

ת: מס הרכישה חל רק על הדירה הנרכשת (השנייה). הדירה הראשונה (הקיימת) אינה מושפעת, אלא שהיא פוגעת בהטבות שהיית מקבל על הדירה החדשה.

ש: רכשתי דירה שנייה לפני שנים רבות, האם השיעור החדש חל עלי?

ת: לא. שיעור המס נקבע על פי החוק שהיה בתוקף במועד חתימת הסכם הרכישה. השיעור החדש חל רק על עסקאות חדשות שנחתמות כיום.

ש: אם אני רוכש דירה יחד עם בן/בת זוג שיש לו כבר דירה, מה מעמדנו המיסויי?

ת: לצורך מס רכישה, בני זוג (למעט חריגים בהסכם ממון) נחשבים ליחידה משפחתית אחת. אם לאחד מבני הזוג יש דירה, הדירה הנרכשת על ידי שניהם תיחשב לדירה נוספת, והיא תחויב במס רכישה מלא (8%/10%), גם אם הנכס בבעלות בן זוג אחד בלבד.