אתם נכנסים למשרד המכירות, והמחיר של הדירה קצת חונק אתכם.
ואז איש המכירות שולף את הקלף המנצח: "אל תדאגו, יש לנו מבצע מימון מטורף. תשלמו רק 20% עכשיו, ואת השאר בקבלת המפתח. אנחנו נשלם לכם את הריבית על המשכנתא בשלוש השנים הקרובות!"
זה נשמע חלומי. לגור בדירה שכורה, לקנות דירה חדשה, ולא לשלם משכנתא כפולה? איפה חותמים?
אז רגע לפני שאתם מתלהבים, חשוב להבין: הלוואת קבלן היא כלי פיננסי מצוין, אבל היא לא "כסף חינם".
מדובר בעסקה משולשת מורכבת בין הרוכש, הקבלן והבנק, שיש לה השלכות משפטיות וכלכליות כבדות משקל.
במדריך זה נפרק את המנגנון לגורמים, נבין איפה הקאץ', ואיך מבטיחים בחוזה שההבטחה של הקבלן באמת תתממש.
פרק א': איך זה עובד טכנית? (מנגנון הבלון)
הלוואת קבלן היא למעשה הלוואת "בלון" (גישור) לתקופה קצובה (לרוב עד המסירה).
-
הלווה הוא אתם: למרות שהקבלן משלם, ההלוואה רשומה על שמכם בבנק. אתם אלו שעוברים חיתום ואתם אלו שחייבים את הכסף.
-
הקבלן משלם את הריבית: הקבלן מעביר לבנק צ'קים מראש או הוראת קבע לכיסוי הריבית החודשית על הסכום הזה לתקופה של שנתיים-שלוש.
-
הקרן לא זזה: בסוף התקופה (במסירה), אתם נשארים עם החוב המקורי (הקרן), ואז עליכם להחליט: האם לפרוע אותו (ממכירת דירה ישנה) או למחזר אותו למשכנתא רגילה ל-30 שנה.
היתרון הגדול: תזרים מזומנים. אתם קונים דירה היום, אבל מתחילים לשלם עליה באמת רק כשאתם גרים בה.
פרק ב': למה זה טוב לכם? (מעבר לתזרים)
מעבר לשקט הנפשי של אי-תשלום משכנתא ושכירות במקביל, להלוואת קבלן יש יתרון כלכלי אדיר נוסף: הגנה ממדד תשומות הבנייה.
כפי שהסברנו במאמרים קודמים, יתרת החוב לקבלן צמודה למדד תשומות הבנייה שעולה כל הזמן.
ברגע שאתם לוקחים הלוואת קבלן, הבנק מעביר את הכסף לקבלן באותו רגע.
מבחינת הקבלן – החוב שולם.
המשמעות: על הסכום הזה (למשל מיליון ש"ח) אתם מפסיקים לשלם הצמדה למדד תשומות הבנייה.
במקום שהחוב יתפח בגלל המדד, אתם "מקפיאים" אותו, והקבלן סופג את הריבית. זהו חיסכון שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים בשנה.
פרק ג': הסיכונים והאותיות הקטנות
אז איפה הבעיה? כמו בכל דבר בחיים, אין ארוחות חינם.
1. הסיכון ברישום ("הקבלן פשט רגל")
מה קורה אם הקבלן קורס באמצע הבנייה? (חס וחלילה).
הבנק יבוא אליכם וידרוש את הכסף. הרי אתם הלווים.
הפתרון המשפטי: אנחנו מוודאים שכל שקל מההלוואה נכנס לחשבון הליווי הסגור ומנפיק לכם ערבות חוק מכר מיידית. כך, גם אם הקבלן קורס, יש לכם ערבות בנקאית על הכסף.
2. "הלם הבלון" בסוף התקופה
הלוואת הקבלן היא זמנית. בעוד 3 שנים, תצטרכו להתמודד עם חוב של מיליון ש"ח.
אם הריביות במשק יעלו דרמטית עד אז, כש תמחזרו את ההלוואה למשכנתא רגילה – ההחזר החודשי עלול להיות גבוה בהרבה ממה שתכננתם.
3. מסגרת האשראי שלכם
הלוואת קבלן "חונקת" את יכולת ההחזר שלכם ("אובליגו"). אם תרצו לקחת הלוואה נוספת לרכב או לשיפוץ, הבנק יראה שיש לכם הלוואה ענקית פתוחה, גם אם אתם לא משלמים עליה כרגע ריבית.
פרק ד': מה עורך הדין בודק בחוזה?
כשמגיעים אלינו לקוחות עם הצעה להלוואת קבלן, אנחנו בודקים שלושה מנגנונים קריטיים בחוזה המכר:
-
מנגנון השיפוי: מה קורה אם הקבלן מאחר בתשלום הריבית לבנק? החוזה חייב לקבוע שהקבלן מפצה אתכם מיידית על כל חיוב, ושאי-תשלום הריבית מהווה הפרה יסודית מצד הקבלן.
- מועד סיום ההטבה: הקבלנים אוהבים לכתוב "למשך 24 חודשים". אבל מה אם הבנייה מתעכבת ל-36 חודשים?
אנחנו מתעקשים לשנות את הניסוח ל: "עד למסירת החזקה בפועל". לא הגיוני שתתחילו לשלם משכנתא לפני שקיבלתם מפתח, רק כי הקבלן מאחר.
-
עלויות נלוות: מי משלם את דמי פתיחת התיק בבנק? את השמאות? את עמלת הערבות? אנחנו דורשים שהקבלן (היזם) ישא בכל העלויות הנלוות להלוואה המסובסדת.
טבלת השוואה: לוח תשלומים רגיל מול הלוואת קבלן
| הפרמטר | תשלום רגיל (לפי התקדמות) | הלוואת קבלן (סבסוד) |
| תזרים מזומנים בבנייה | משלמים שכירות + משכנתא הולכת וגדלה. | משלמים שכירות בלבד (0 ש"ח משכנתא). |
| חשיפה למדד תשומות | גבוהה. כל יתרה שלא שולמה צמודה למדד. | נמוכה. הכסף עובר לקבלן מיד ונעצרת ההצמדה. |
| עלות כוללת (ריבית) | משלמים ריבית מהיום הראשון. | הקבלן משלם את הריבית בשנים הראשונות. |
| סיכון עתידי | הריבית נקבעת היום ("מקבעים ריביות"). | הריבית לטווח הארוך תיקבע רק בעוד 3 שנים (חוסר ודאות). |
שאלות ותשובות
1. האם כל אחד זכאי להלוואת קבלן?
תשובה: לא. זה תלוי בבנק. אתם צריכים לעבור הליך חיתום מלא כמו בכל משכנתא. אם ה-BDI שלכם שלילי או שאין לכם הכנסות מספיקות, הבנק לא יאשר את ההלוואה, גם אם הקבלן רוצה לתת אותה.
2. האם הלוואת קבלן מחליפה את ההון העצמי?
תשובה: לא. בדרך כלל הבנק דורש שתביאו קודם את ה-20% או 25% הראשונים מהבית ("הון עצמי"), ורק אז הוא ישחרר את הלוואת הקבלן.
3. מה קורה אם אני רוצה למכור את הדירה לפני האכלוס?
תשובה: אם אתם משקיעים שמתכננים "אקזיט" (מכירה לפני טופס 4), הלוואת קבלן היא כלי מצוין כי היא מקטינה עלויות מימון. במכירה, הקונה החדש יצטרך לפרוע את ההלוואה שלכם כחלק מהתשלום, וצריך לעגן את זה בחוזה המכירה.
סיכום
הלוואת קבלן היא כלי מימוני חזק מאוד, שחוסך לרוכשים עשרות אלפי שקלים במדד ומקל על תזרים המזומנים.
אבל, היא דורשת ניהול משפטי מדויק.
חוזה שלא מנסח נכון את תקופת ההטבה או את הבטוחות, עלול להשאיר אתכם עם חוב לבנק שהקבלן הפסיק לשלם.
הקבלן הציע לכם "מבצע מימון 20/80"?
אל תסתנוורו מהמספרים, היעזרו בעורך דין מקרקעין.
במשרד דבול ושות' נבדוק את האותיות הקטנות של הטבת המימון, נשפר את תנאי ההלוואה בחוזה, ונוודא שה"מתנה" הזו באמת משתלמת לכם.
