תושב חוץ ומוכר דירה בישראל? היזהרו ממלכודת המס של ה-25%
רבים מלקוחות המשרד שלנו הם תושבי חוץ – יהודים מצרפת, ארה"ב או בריטניה, שקנו דירת נופש בנתניה או בירושלים לפני שנים, וכעת מעוניינים למכור אותה.
הם מגיעים למכירה בביטחון מלא: "זו הדירה היחידה שלי בישראל, אז אני פטור ממס שבח, נכון?".
התשובה הקצרה היא: לא בהכרח.
התשובה הארוכה (והיקרה) היא שרשות המיסים בישראל הקשיחה מאוד את התנאים לתושבי חוץ. אם לא תדעו להוכיח שאין לכם דירה גם במדינת המוצא שלכם – אתם צפויים לשלם מס של 25% מהרווח הריאלי. בעסקאות של מיליונים, מדובר בהפסד של מאות אלפי שקלים.
במדריך זה נעשה סדר בחוקי המיסוי לתושבי חוץ, נסביר את מבחן התושבות, ובעיקר – איך בכל זאת ניתן לקבל את הפטור הנכסף.
הבסיס: כמה מס משלמים?
כעיקרון, מס שבח הוא מס על הרווח (ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות).
שיעור המס עומד על 25% מהשבח הריאלי.
בעוד שתושב ישראל זכאי לפטור מלא במכירת "דירה יחידה" אחת ל-18 חודשים (בכפוף לתנאים), תושב חוץ נחשד מיידית כמשקיע, ולכן עליו לעבור משוכות גבוהות יותר כדי לקבל את אותו פטור.
שלב א': מיהו "תושב חוץ"? (זה לא רק עניין של דרכון)
לפני שבודקים את הפטור, צריך לבדוק את הסטטוס שלכם. פקודת מס הכנסה מגדירה זאת על דרך השלילה: תושב חוץ הוא מי שאינו תושב ישראל.
כדי להיחשב "תושב ישראל" (וליהנות מהקלות מס מסוימות), צריך לעמוד במבחן הכמותי (ימי שהייה):
-
שהיתם בישראל 183 ימים או יותר בשנת המס.
-
או: שהיתם בישראל 30 ימים השנה + סך השהייה שלכם השנה ובשנתיים הקודמות עולה על 425 ימים.
בנוסף, קיים "מבחן מרכז החיים": איפה המשפחה שלכם? איפה העבודה? איפה הרכב והבית?
רשות המיסים יכולה לטעון שגם אם אתם גרים בפריז, "מרכז החיים" שלכם הוא בנתניה כי אתם מגיעים לכל החגים, ולכן תמוסו כתושבי ישראל (לטוב ולרע).
שלב ב': המלכודת – פטור לדירה יחידה לתושב חוץ
סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובע את הכלל הקריטי:
תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתו היחידה בישראל, רק אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו.
כלומר:
-
דני (תושב ישראל): יש לו דירה אחת בנתניה. הוא מוכר אותה בפטור ממס, גם אם יש לו וילה בטוסקנה ודירה בניו יורק.
-
מייקל (תושב ניו-יורק): יש לו דירה אחת בנתניה. הוא רוצה למכור אותה בפטור. רשות המיסים בישראל תדרוש ממנו להוכיח שאין לו דירה בבעלותו בניו-יורק (או בכל מקום אחר בעולם). אם יש לו בית בניו-יורק – הוא ישלם מס מלא בישראל!
שלב ג': דירה בירושה – החמרת התנאים
גם במקרה של דירה שהתקבלה בירושה, תושבי חוץ סובלים מהחמרה.
כדי לקבל פטור "מוריש" (כניסה לנעלי המוריש), צריך לעמוד בתנאים הרגילים (הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש והיורש הוא צאצא/בן זוג).
אבל, תושב חוץ חייב להוכיח בנוסף שאין לו דירה משלו במדינת התושבות.
זהו אבסורד שרבים נופלים בו: תושב חוץ שקיבל דירה קטנה בירושה מסבתא בישראל, ויש לו בית משלו בצרפת, יצטרך לשלם מס שבח על מכירת דירת הסבתא, בעוד שאחיו הישראלי (שגם לו יש דירה משלו) יקבל פטור.
נטל ההוכחה: איך מוכיחים ש"אין לי"?
כדי לקבל את הפטור, עליכם להמציא לרשויות המס בישראל אישור רשמי מרשויות המס במדינת המוצא שלכם, המעיד שאין לכם נכסי מקרקעין שם.
זוהי משימה בירוקרטית לא פשוטה. במדינות מסוימות (כמו ארה"ב), אין רישום פדרלי מרכזי שמוציא אישור כזה בקלות.
כאן נכנס לתמונה הליווי המשפטי. משרדנו, המתמחה בייצוג תושבי חוץ, יודע לעבוד מול רואי חשבון ועו"ד במדינות היעד כדי לייצר את האסמכתאות החלופיות שיספקו את רשות המיסים בישראל.
מכירת דירה ע"י תושב חוץ היא אירוע מס מורכב הרבה יותר ממכירה רגילה. הנחת המוצא ש"מגיע לי פטור" עלולה לעלות ביוקר.
תכנון נכון לפני המכירה – למשל, בדיקת האפשרות להעביר זכויות לפני המכירה, או שימוש בחישוב ליניארי מוטב – יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.
תושבי חוץ? לפני שאתם שמים שלט "למכירה", צרו קשר עם עורך דין מקרקעין ממשרד דבול ושות' לבדיקת חבות המס שלכם.
טבלת השוואה: תושב ישראל מול תושב חוץ (מס שבח)
| הקריטריון | תושב ישראל 🇮🇱 | תושב חוץ 🌎 |
| מס בסיסי | 25% מהרווח (אם אין פטור). | 25% מהרווח. |
| תנאי לפטור "דירה יחידה" | חייב להוכיח שאין לו דירה נוספת בישראל. | חייב להוכיח שאין לו דירה נוספת בישראל וגם שאין לו דירה בחו"ל. |
| נטל ההוכחה | הצהרה פשוטה (רשות המיסים בודקת במחשב). | מורכב. נדרש אישור רשמי משלטונות המס בחו"ל. |
| פטור ירושה | ניתן גם אם ליורש יש דירה משלו. | ניתן רק אם היורש מוכיח שאין לו דירה בחו"ל. |
| מס רכישה (בקנייה) | מדרגות נמוכות לדירה יחידה (0% בהתחלה). | מתחיל מ-8% מהשקל הראשון (אין הטבת דירה יחידה). |
שאלות ותשובות – תושבי חוץ ומס שבח
ש: אני גר בשכירות בניו-יורק ואין לי דירה בבעלותי, אבל אין לי אישור מה-IRS. מה עושים?
ת: במקרים בהם לא ניתן להשיג אישור רשמי "שלילי" (שמעיד שאין נכסים), רשות המיסים בישראל עשויה להסתפק בתצהיר ערוך כדין המגובה באסמכתאות אחרות (כמו חוזה שכירות ארוך טווח, דוחות מס אמריקאים המראים שאין הכנסה מנדל"ן וכו'). זה דורש טיפול משפטי פרטני מול פקיד השומה.
ש: האם חישוב ליניארי מוטב חל גם על תושבי חוץ?
ת: כן. אם תושב החוץ לא זכאי לפטור המלא (כי יש לו דירה בחו"ל), הוא עדיין יכול להשתמש בחישוב הליניארי המוטב. משמעות הדבר היא שהוא ישלם מס רק על החלק היחסי של הרווח שנצבר משנת 2014 ואילך. בדירות שנרכשו לפני שנים רבות (למשל בשנות ה-90), המס יהיה נמוך מאוד, ולעיתים זה משתלם יותר מאשר להילחם על הפטור המלא.
ש: איך נקבעת התושבות אם אני חי "על הקו"?
ת: זהו מבחן מורכב המשלב את מספר הימים בשנה ואת "מרכז החיים". אם אתם שוהים בישראל תקופות ארוכות, יש לכם עסק כאן, ומשפחה כאן – ייתכן שתיחשבו תושבי ישראל לצורכי מס שבח, מה שיקל עליכם לקבלת הפטור, אך עשוי לחייב אתכם במס הכנסה על הכנסותיכם העולמיות. זו סוגיה הדורשת ייעוץ מיסוי בינלאומי.
