קניתם דירה חדשה ועדיין לא מכרתם את הישנה? מכירת דירה שניה תוך 18 חודשים, או תוך 24 חודשים לפי מועד הרכישה, היא התנאי שמאפשר לכם לשלם מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה וליהנות מפטור ממס שבח על הדירה הישנה. [2] מי שקנה מיוני 2025 ואילך מקבל 24 חודשים. מי שקנה בין יוני 2023 למאי 2025 מקבל 18 חודשים. [3] ובעקבות מבצע "שאגת הארי", הכנסת הוסיפה במרץ 2026 עוד 3 חודשים למי שהתקופה שלו חלה בזמן המלחמה. [1] במדריך הזה נסביר איך מחשבים את המועד שלכם, מה בדיוק אומרת ההארכה, ומה קורה אם לא הספקתם.
עיקרי הדברים
- רכשתם דירה חלופית בין 1.6.2023 ל-31.5.2025: יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום הרכישה. רכשתם מ-1.6.2025 ואילך: בתוך 24 חודשים. [3]
- קניתם מקבלן? לעניין מס רכישה, יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהמועד שבו החזקה בדירה החדשה אמורה להימסר לכם לפי החוזה. [2]
- הארכת "שאגת הארי": אם התקופה שלכם חלה, אפילו ביום אחד, בין 28.2.2026 ל-31.5.2026, המועד האחרון נדחה ב-3 חודשים, ולא לפני 31.8.2026. [1]
- לא מכרתם בזמן? משלמים את ההפרש במס הרכישה לפי מדרגות דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה. [2]
- ההארכה חלה מכוח החוק. רשות המסים הודיעה שלא יופעלו הליכי גבייה עד שהמועדים המוארכים יסתיימו. [1]
נעים להכיר: אני עו"ד יקיר דבול, עורך דין מקרקעין. מלווה משפרי דיור, מוכרים ורוכשים בעסקאות נדל"ן ובהיבטי המיסוי שלהן.
תוך כמה זמן צריך למכור דירה שניה?
בקצרה: זה תלוי במועד שבו קניתם את הדירה החדשה. רכישה מ-1.6.2025: 24 חודשים. רכישה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025: 18 חודשים. רכישה מקבלן: 12 חודשים ממועד המסירה לפי החוזה, לעניין מס רכישה.
החוק נותן למשפרי דיור חלון זמן שבו מותר להחזיק שתי דירות בלי להיחשב משקיעים. בתוך החלון הזה אתם קונים את הדירה החדשה, נכנסים אליה ומוכרים את הישנה. אם עמדתם בו, הדירה החדשה נחשבת לעניין מס רכישה כדירה יחידה, והדירה הישנה יכולה ליהנות מהפטור ממס שבח שניתן לדירה יחידה. [5]
אורך החלון השתנה בשנים האחרונות, ולכן חשוב לבדוק מתי בדיוק חתמתם על חוזה הרכישה של הדירה החדשה:
- רכישה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025: 18 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית. [2]
- רכישה מ-1.6.2025 ואילך: 24 חודשים מיום הרכישה. [3]
- רכישה מקבלן: לעניין מס רכישה, 12 חודשים מהמועד שבו החזקה בדירה אמורה להימסר לכם לפי החוזה. [2] מועד המסירה הוא נתון קריטי, ולכן כדאי לתעד אותו היטב, כמו שמוסבר במדריך על קבלת מפתח לדירה מקבלן.
- קבוצת רכישה: רשות המסים מציינת שיש למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים ממועד השלמת הבנייה. [1]
חשוב לא להתבלבל בין השאלה "תוך כמה זמן צריך למכור" לבין השאלה "אחרי כמה זמן מותר למכור". הראשונה עוסקת בחלון של משפרי דיור. השנייה עוסקת בתקופת ההחזקה שנדרשת כדי לקבל פטור ממס שבח על דירה יחידה, ועליה הרחבנו במאמר אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה.
הארכת המועד בעקבות "שאגת הארי": מה בדיוק נקבע?
בקצרה: אם התקופה שלכם למכירת הדירה הישנה חלה, כולה או חלקה, בין 28.2.2026 ל-31.5.2026, המועד האחרון נדחה ב-3 חודשים. המועד החדש הוא המאוחר מבין שניים: המועד המקורי ועוד 3 חודשים, או 31.8.2026.
המלחמה שכונתה "שאגת הארי" החלה ב-28.2.2026. ב-25.3.2026 אישרה הכנסת תיקון לחוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל), והוא פורסם ברשומות למחרת. [1] התיקון מגדיר "תקופה קובעת שנייה", מ-28.2.2026 ועד 31.5.2026, ומאריך בין השאר את המועדים בחוק מיסוי מקרקעין שנוגעים לדירה חלופית, גם לעניין מס רכישה וגם לעניין מס שבח. [1]
הכלל, כפי שרשות המסים מפרטת אותו בהוראת הביצוע: אם התקופה שנקבעה לכם בחוק חלה בתקופה הקובעת השנייה, אפילו ביום אחד, היום האחרון שלה נדחה ב-3 חודשים. שלושת החודשים נספרים מהמאוחר מבין שני מועדים: 31.5.2026, או היום האחרון המקורי של התקופה שלכם. [1] בפועל, מי שהמועד המקורי שלו נפל בתוך התקופה הקובעת מקבל 31.8.2026. מי שהמועד המקורי שלו מאוחר יותר מקבל את המועד המקורי ועוד 3 חודשים.
החוק גם מאפשר לשר האוצר, באישור ועדת החוקה של הכנסת, להאריך את התקופה הקובעת השנייה בתקופות נוספות של עד 3 חודשים כל אחת, כשיש נסיבות ביטחוניות או משקיות חריגות, ובסך הכל עד 9 חודשים לעניין חוק מיסוי מקרקעין. [1] לכן, לפני שמחליטים על מחיר או על לוח זמנים למכירה, כדאי לבדוק אם פורסמה הארכה נוספת.
דוגמאות: מה המועד החדש שלכם?
בקצרה: רשות המסים פרסמה דוגמאות. מי שקנה ב-1.9.2024 מקבל 31.8.2026. מי שקנה ב-1.6.2025 מקבל 1.9.2027 במקום 1.6.2027.
הטבלה הבאה מבוססת על הדוגמאות שמופיעות בהוראת הביצוע של רשות המסים. [1] היא ממחישה את שני המצבים: מועד מקורי שנפל בתוך התקופה הקובעת, ומועד מקורי מאוחר ממנה.
| מצב | תקופה בחוק | מועד מקורי | מועד אחרי ההארכה |
|---|---|---|---|
| דירה חלופית שנקנתה ב-1.9.2024 (לא מקבלן) | 18 חודשים | 1.3.2026 | 31.8.2026 |
| דירה חלופית שנקנתה ב-30.4.2025 | 18 חודשים | 31.10.2026 | 31.1.2027 |
| דירה חלופית שנקנתה ב-1.6.2025 | 24 חודשים | 1.6.2027 | 1.9.2027 |
| דירה מקבלן שנקנתה ב-1.6.2024 ונמסרה ב-31.12.2025 | 12 חודשים מהמסירה | 31.12.2026 | 31.3.2027 |
| קבוצת רכישה, הבנייה הושלמה ב-1.5.2025 | 18 חודשים מהשלמת הבנייה | 1.11.2026 | 1.2.2027 |
מי שקנה את הדירה החלופית אחרי 31.5.2026 לא נהנה מההארכה, כי התקופה שלו התחילה אחרי שהתקופה הקובעת הסתיימה. אצלו חל הכלל הרגיל של 24 חודשים. [1]
מה קורה אם לא מכרתם את הדירה הישנה בזמן?
בקצרה: תשלמו מס רכישה על הדירה החדשה לפי מדרגות דירה נוספת, כלומר את ההפרש, בתוספת ריבית והצמדה. בנוסף, הדירה הישנה לא תיהנה מהפטור ממס שבח במסלול של משפרי דיור.
מס הרכישה מחושב ביום הרכישה. מי שמצהיר שבכוונתו למכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה משלם לפי מדרגות דירה יחידה. אם בסוף לא מכר בזמן, הוא נדרש לשלם את מס הרכישה לפי מדרגות דירה נוספת, וההפרש נגבה בתוספת ריבית והצמדה. [2] במקרה ההפוך, מי ששילם מראש לפי מדרגות דירה נוספת ומכר את הדירה הקודמת בזמן, יכול לבקש החזר. [2]
גם מס השבח מושפע. הפטור למשפרי דיור מאפשר לראות במוכר כמי שמוכר דירה יחידה, בתנאי שהדירה הקודמת נמכרה בתוך התקופה. [3] מי שפספס את המועד מאבד את המסלול הזה, וצריך לבדוק אם יש מסלול פטור אחר או חישוב מס מופחת. את התנאים המלאים פירטנו במאמר על פטור ממס שבח למשפרי דיור.
דוגמה מספרית: כמה עולה איחור במכירה?
נניח שקניתם דירה חלופית במחיר 2,500,000 ש"ח. לפי המדרגות שמפרסמת כל-זכות, עד 1,978,745 ש"ח לא משלמים מס רכישה על דירה יחידה. על החלק שבין 1,978,745 ל-2,347,040 ש"ח משלמים 3.5%, ועל החלק שבין 2,347,040 ל-6,055,070 ש"ח משלמים 5%. בדירה נוספת משלמים 8% על כל החלק שעד 6,055,070 ש"ח. [2]
| רכיב החישוב | מדרגות דירה יחידה | מדרגות דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 ש"ח | 0 ש"ח | 8% על 2,500,000 ש"ח = 200,000 ש"ח |
| 368,295 ש"ח במדרגה של 3.5% | 12,890 ש"ח | |
| 152,960 ש"ח במדרגה של 5% | 7,648 ש"ח | |
| סך הכל | כ-20,538 ש"ח | 200,000 ש"ח |
בדוגמה הזו, איחור במכירת הדירה הישנה מייקר את מס הרכישה בכ-179,462 ש"ח, עוד לפני ריבית והצמדה ולפני ההשפעה על מס השבח. הדוגמה מחושבת לפי המדרגות שהיו בתוקף בזמן הכתיבה, להמחשה בלבד. כל עסקה נבדקת לפי הנתונים שלה. על מדרגות דירה נוספת ועל דרכים לתכנן את הרכישה אפשר לקרוא במדריך מס רכישה לדירה שנייה.
ההבדל בין מס רכישה למס שבח בדירה חלופית
בקצרה: מס רכישה משלמים על הדירה החדשה, ומס שבח משלמים על הרווח במכירת הדירה הישנה. שני המסים קשורים לאותו מועד מכירה, אבל התנאים שלהם לא זהים.
הרבה משפרי דיור מתייחסים ל"מועד של 18 או 24 חודשים" כאל כלל אחד. בפועל מדובר בשני מסים שונים, ובכל אחד מהם יש תנאים משלו:
| נושא | מס רכישה | מס שבח |
|---|---|---|
| על איזו דירה? | הדירה החדשה שקניתם | הדירה הישנה שאתם מוכרים |
| מה ההטבה? | מדרגות של דירה יחידה במקום 8% מהשקל הראשון [2] | פטור כמו במכירת דירה יחידה [3] |
| רכישה מקבלן | 12 חודשים מהמסירה לפי החוזה [2] | בודקים לפי התנאים של הפטור |
| מה קורה באיחור? | משלמים את ההפרש בריבית והצמדה [2] | המסלול של משפרי דיור לא חל |
| תנאים נוספים | הצהרה על כוונה למכור בזמן | בעלות של 18 חודשים לפחות ותקרת שווי לפטור [4] |
לגבי הפטור ממס שבח, כדאי לזכור שהוא ניתן עד תקרה. כל-זכות מציינת תקרה של 5,008,000 ש"ח לשנים 2024 עד 2027, ועל החלק שמעליה משלמים מס. [4] עוד תנאי שכל-זכות מציינת: הדירה הייתה בבעלותכם לפחות 18 חודשים לפני המכירה. [4]
המועד מתקרב: מה עושים, שלב אחר שלב
בקצרה: בודקים את המועד המדויק, מתמחרים את הדירה בהתאם, דואגים שחוזה המכר ייחתם בזמן, מדווחים לרשות המסים ושומרים את כל המסמכים.
- מחשבים את המועד שלכם: בודקים את תאריך חוזה הרכישה, את סוג הרכישה (יד שנייה, קבלן, קבוצת רכישה) ואם הארכת "שאגת הארי" חלה. [1]
- בונים לוח זמנים לאחור: מהמועד האחרון מורידים את הזמן שנדרש למשא ומתן, לבדיקות של הקונה ולאישור המשכנתא שלו. כך יודעים מתי הדירה חייבת לעלות למכירה.
- מסדרים את מה שמעכב: משכנתא קיימת על הדירה הישנה, רישום לא מעודכן או חריגות בנייה יכולים לעכב את העסקה. על פירעון המשכנתא במסגרת המכירה הרחבנו במדריך על מכירת דירה עם משכנתא.
- חותמים ומדווחים: אחרי החתימה על חוזה המכר מגישים את הדיווח לרשות המסים. רשות המסים ביקשה לציין בשומה העצמית ובבקשות לתיקון שומה שהמועדים כפופים לחוק הארכת המועדים בעקבות "שאגת הארי". [1]
- בודקים זכאות להחזר: אם שילמתם מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת ומכרתם בזמן, מגישים בקשה להחזר. [2]
בדקו: האם הארכת "שאגת הארי" חלה עליכם?
בקצרה: אם עניתם "כן" על שלוש השאלות הבאות, סביר שההארכה חלה עליכם. כדאי לאמת את המועד המדויק מול השומה.
- קניתם דירה חלופית, וביום הרכישה כבר הייתה לכם דירת מגורים אחרת שהתחייבתם למכור.
- המועד האחרון המקורי למכירה היה ב-28.2.2026 או אחריו.
- רכשתם את הדירה החדשה עד 31.5.2026, כך שהתקופה שלכם חלה, לפחות ביום אחד, בתוך התקופה הקובעת. [1]
ההארכה חלה מכוח החוק, ולא צריך להגיש בקשה מיוחדת כדי לקבל אותה. במס רכישה, רשות המסים מסמנת בשומה הקפאה של הגבייה ומוסיפה לה 3 חודשים, ועד שהמערכות יעודכנו לא יופעלו הליכי גבייה לפני סוף המועדים המוארכים. [1] כמו בהארכה הקודמת שניתנה בתקופת "חרבות ברזל", גם הפעם מדובר ב-3 חודשים. [5]
מה הצעד הבא שלכם?
החלון למכירת הדירה הישנה הוא אחד המועדים החשובים בעסקה של משפרי דיור. רוב מי שקנה מ-1.6.2025 מקבל 24 חודשים, ומי שהתקופה שלו חלה בזמן "שאגת הארי" מקבל עוד 3 חודשים, ולא פחות מעד 31.8.2026. מצד שני, איחור עולה כסף: הפרש במס הרכישה בריבית והצמדה, ואובדן מסלול הפטור ממס שבח. מי שיודע מתי המועד שלו ומתכנן את המכירה מראש נמנע מרוב הבעיות.
משרד עורכי הדין יקיר דבול מלווה משפרי דיור בעסקאות מכירה וקנייה: בדיקת המועדים שחלים עליכם, ניסוח חוזה המכר כך שיתאים ללוח הזמנים, דיווח לרשות המסים, וטיפול בבקשות להחזר או לתיקון שומה.
אין באמור משום ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. המידע נכון למועד הכתיבה וכפוף לנסיבות פרטניות ולשינויי חקיקה. בכל שאלה ספציפית מומלץ להיוועץ עם עורך דין. התוכן נבדק מול המקורות הרשמיים שברשימת המקורות בסוף המאמר, בליווי מקצועי של עו"ד יקיר דבול.
שאלות ותשובות
1תוך כמה זמן צריך למכור דירה שניה?
24 חודשים, אם קניתם את הדירה החדשה מ-1.6.2025 ואילך. מי שקנה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 צריך למכור בתוך 18 חודשים. ברכישה מקבלן, לעניין מס רכישה, יש למכור בתוך 12 חודשים מהמועד שבו החזקה בדירה אמורה להימסר לפי החוזה. אם התקופה שלכם חלה בין 28.2.2026 ל-31.5.2026, היא מוארכת ב-3 חודשים.
2מה קורה אם לא מכרתי את הדירה הישנה תוך 18 חודשים?
תשלמו מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת. ההפרש בינו לבין מה ששילמתם לפי מדרגות דירה יחידה נגבה בתוספת ריבית והצמדה. בנוסף, הדירה הישנה לא תיהנה מהפטור ממס שבח במסלול של משפרי דיור, וצריך לבדוק אם יש מסלול אחר שמתאים לכם.
3האם הארכת שאגת הארי חלה עליי?
כן, אם התקופה שלכם למכירת הדירה הישנה חלה, אפילו ביום אחד, בין 28.2.2026 ל-31.5.2026. במקרה כזה המועד האחרון נדחה ב-3 חודשים, והמועד החדש הוא המאוחר מבין המועד המקורי ועוד 3 חודשים לבין 31.8.2026. מי שקנה אחרי 31.5.2026 לא נהנה מההארכה.
4צריך להגיש בקשה לרשות המסים כדי לקבל את ההארכה?
לא. ההארכה חלה מכוח החוק. רשות המסים הודיעה שלא יופעלו הליכי גבייה עד סוף המועדים המוארכים, וביקשה לציין בשומה העצמית למס שבח ובבקשות לתיקון שומה שהמועדים כפופים לחוק הארכת המועדים בעקבות "שאגת הארי".
5אחרי כמה זמן אפשר למכור דירה בלי מס שבח?
18 חודשים לפחות. כדי לקבל פטור ממס שבח על דירה יחידה, הדירה צריכה להיות בבעלותכם לפחות 18 חודשים לפני המכירה, ובמועד המכירה לא תהיה לכם יותר מדירה אחת, בכפוף לחריגים כמו המסלול של משפרי דיור. הפטור ניתן עד תקרת שווי, ועל החלק שמעליה משלמים מס.
מקורות שצוטטו במאמר (5)
- [1] הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026: הארכת מועדים בעקבות מלחמת "שאגת הארי", רשות המסים (gov.il)
- [2] חישוב מס רכישה: מדרגות, דירה חלופית והחזרים, כל-זכות
- [3] פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה, כל-זכות
- [4] פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, כל-זכות
- [5] הכנסת אישרה: 3 חודשי הארכה להוצאת היתר או מכירת דירה שניה בפטור ממס בעקבות המבצע, מרכז הנדל"ן
מילון מושגים
- דירה חלופית
- דירת מגורים שנקנית כשלרוכש כבר יש דירה אחרת, מתוך כוונה למכור את הדירה הקודמת בתוך התקופה שקבע החוק.
- משפר דיור
- מי שמחליף את דירת המגורים שלו בדירה אחרת ומחזיק לזמן מוגבל שתי דירות.
- התקופה הקובעת השנייה
- התקופה שבין 28.2.2026 ל-31.5.2026, שנקבעה בחוק הארכת המועדים בעקבות "שאגת הארי".
- מס רכישה
- מס שמשלם הקונה על רכישת זכות במקרקעין, לפי מדרגות שתלויות בשווי ובמספר הדירות.
- מס שבח
- מס שמשלם המוכר על הרווח (השבח) במכירת זכות במקרקעין.
