הסכם קומבינציה

עסקת קומבינציה היא אחת העסקאות המורכבות והמעניינות בעולם הנדל"ן. בעסקה זו, בעל הקרקע מוסר לקבלן את זכויות הבנייה בקרקע שבבעלותו, ובתמורה מקבל חלק מהדירות שייבנו בפרויקט. במאמר זה נסביר את כל ההיבטים החשובים של עסקת קומבינציה.

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא הסכם בין בעל קרקע לקבלן, במסגרתו בעל הקרקע מעביר לקבלן את זכויות הבנייה בקרקע שבבעלותו. בתמורה, הקבלן מתחייב לבנות על הקרקע מבנה ולהעביר לבעל הקרקע חלק מהדירות שייבנו. שיעור התמורה (אחוז הדירות שיקבל בעל הקרקע) נקבע במשא ומתן בין הצדדים ומושפע ממספר גורמים מרכזיים.

היתרונות לבעל הקרקע

בעל הקרקע נהנה ממספר יתרונות משמעותיים בעסקת קומבינציה:

• אין צורך בהשקעת הון עצמי בבנייה

• דחיית תשלום מס שבח עד למסירת הדירות

• קבלת דירות חדשות תמורת קרקע

• האפשרות ליהנות מעליית ערך הנכס

• 
  

היתרונות לקבלן

גם לקבלן יש יתרונות משמעותיים בעסקה:

• חיסכון בעלויות רכישת הקרקע

• אפשרות לבצע פרויקט ללא השקעה גדולה ברכישת קרקע

• פריסת תשלומי המס

• גמישות בתכנון הפרויקט

• 
  

ההיבטים המשפטיים החשובים

הסכם מפורט ומקיף

הסכם הקומבינציה חייב להיות מפורט ומקיף ולכלול:

• אחוזי החלוקה המדויקים בין הצדדים

• מפרט טכני מדויק של הדירות שיימסרו

• לוחות זמנים לביצוע

• בטחונות לבעל הקרקע

• תנאים מתלים לעסקה

• הסדרי מיסוי

• 
  

בטוחות לבעל הקרקע

חשוב להבטיח את זכויות בעל הקרקע באמצעות:

• ערבויות בנקאיות

• הערות אזהרה

• רישום משכנתא לטובת בעל הקרקע

• ייפוי כוח בלתי חוזר

• 
  

היבטי המיסוי

עסקת קומבינציה מחייבת התייחסות מיוחדת להיבטי המיסוי:

• מס שבח

• מס רכישה

• מע"מ

• היטל השבחה

חשוב להיעזר ביועץ מס מנוסה לתכנון מיסוי אופטימלי של העסקה.

סיכונים ומכשולים אפשריים

יש לתת את הדעת למספר סיכונים:

• עיכובים בקבלת היתרי בנייה

• קשיים בליווי הבנקאי

• שינויים בתנאי השוק

• חילוקי דעות בין הצדדים

• 
  

המלצות חשובות

1. ליווי משפטי מקצועי

2. בדיקת נאותות מקיפה

3. ניסוח חוזה מפורט

4. פיקוח על ביצוע העסקה

5. בדיקות מקדימות

6. זכויות בנייה

7. מצב תכנוני

8. היתכנות כלכלית

9. תכנון פיננסי

10. תזרים מזומנים

11. עלויות צפויות

12. מקורות מימון

13. 
    

סיכום

עסקת קומבינציה היא הזדמנות מצוינת הן לבעל הקרקע והן לקבלן, אך היא דורשת:

• תכנון מדוקדק

• ליווי משפטי מקצועי

• ניהול סיכונים נכון

• הבנה עמוקה של ההיבטים המשפטיים והכלכליים

• 
  

משרדנו מתמחה בליווי עסקאות קומבינציה ומציע:

• ייעוץ משפטי מקיף

• ניסוח הסכמים

• ליווי לאורך כל התהליך

• טיפול בהיבטי המיסוי

לייעוץ מקצועי וליווי בעסקת קומבינציה, צרו קשר עם משרדנו.